Immobilienbewertung

Sachwertverfahren

Soweit es keine Vergleichsgrundstücke gibt oder übliche Mieten nicht ermittelt werden können, greift das Sachwertverfahren. Dabei werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu kalkuliert.

Bei selbst genutzten Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung üblicherweise maßgebende Wert. Bei den Herstellungskosten berücksichtigen Gutachter den jeweiligen Standard der Bauweise, ob diese eher einfach oder hochwertig ist. Wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und wie viel ein Neubau kosten würde, beurteilen die Experten also beim Sachwertverfahren.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn Rendite und nicht Eigennutzung im Vordergrund steht, etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Zwei Komponenten sind bei der Bewertung maßgebend: der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. In die Berechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete ein. Der Wert eines Gebäudes kann durch Kapitalisierung des Nettoertrags festgelegt werden. Der Nettoertrag entspricht dabei der erzielbaren Jahresmiete, der um die Bewirtschaftungskosten (dies sind: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten) vermindert wird.

Der Reinertrag wird nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grund und Bodens gekürzt (s. Rechnung unten). Das Ergebnis ist mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren (Grundlage: Anlage 21 des Bewertungsgesetzes). Der Bodenwert wird nach der Richtwertkarte ermittelt und zum Gebäudewert addiert. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Grundstücks.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren bietet sich an bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern. Grundlage sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise. Bei Bauland wird auf die Bodenrichtwertkarte zurückgegriffen. Vorteil: Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur und Zustand der Immobilie. Bei der Bewertung zählen also beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, Baubeschreibung, Außenanlagen, die Lage, Infrastruktur, aber auch andere Wohnumfeldinformationen wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung.

Wurden bei einem älteren Objekt kaum wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen durchgeführt, schlägt sich das negativ auf den Wert nieder. Bei in die Jahre gekommenen Immobilien werden zudem Wertminderungen angesetzt, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird. Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa Kamin, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre schlagen dagegen positiv zu Buche. Beispiele: eine neue Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster oder Bad- bzw. Kücheneinrichtung. Schwierig wird die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren jedoch, wenn Vergleichsobjekte fehlen. Auch unterliegt der Verkehrswert Marktschwankungen, sodass das Verfahren oft nur eine Momentaufnahme abbildet (s. auch Sachwertverfahren).

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